上半年已收尾，2021下半年市场何去何从？

作者:网站采编
关键词:
摘要：来源：丁祖宇对楼市的评论 " 时间如白马，2021年上半年即将结束。 房地产行业发展迎来变革 上半年在“房住不炒”长效机制下，调控收紧仍是主旋律，各地“因城施策”，落实“稳地

来源：丁祖宇对楼市的评论

"

时间如白马，2021年上半年即将结束。

房地产行业发展迎来变革 上半年在“房住不炒”长效机制下，调控收紧仍是主旋律，各地“因城施策”，落实“稳地价、稳房价、稳预期”的目标；三条红线后，房贷集中管理制度的出台，加快了房贷集中管理的步伐。房地产去金融化，22个城市土地“集中流转”，改变了行业“游戏规则”。

在行业全面转向去杠杆的背景下，房地产企业将成为核心竞争力，同时投资经营房地产企业的配给策略将发生根本性变化。坚持“高质量发展”的基本原则，适当扩大土地储备和高周转开发经营将成为下一阶段。行业主旋律。

"

01

信贷资金管控全面收紧

2021年上半年，各地落实城市主体责任，落实城市政策和综合治理，促进房地产市场平稳健康发展。湖州等24个城市西安、合肥、嘉兴、绍兴等地相继升级调控，主要涉及升级“四限”、增加房地产交易税费、设置二手房参考价格、新房抽奖点等。上海是上半年房地产调控的风向标，上半年七次加大调控力度。

更重要的是，出台了房地产贷款集中管理制度，并且效果正在逐步显现 根据中国银行业和保险业协会的数据安监会消息，截至4月底，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年新低，六大国有银行集中度全部下降.在核心一二线城市和热点三四线城市，房贷额度和贷款周期拉长。

信贷资金使用合规审查更加严格，防止资金非法流入房地产市场。截至6月，北京、上海、厦门自查发现，房地产非法流入金额超过25亿元。重庆、内蒙古、广州、深圳等多地监管部门就“过桥贷”、“抵押贷款”等业务约谈了相关部门，监管范围扩大到非银行金融机构。

受信贷收紧影响，2月份以来，全国房贷利率止跌回升，呈上升趋势。 5月份，全国首套房平均按揭利率为5.33%，较2020年底上升11BP，二套房平均贷款利率为5.61%，较2020年底上升8BP。

图：全国首、二套房平均贷款利率

数据来源：融360

房地产长效机制改革将进入“深水区”，热点城市不会放松控制努力。此外，租赁住房供应和房地产税制改革可能会加速，速度和力度将强于市场预期。通过在供需两端不断努力，稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标将得到全面落实。

02

各能级城市地价全线上涨

2021年上半年，土地市场供给侧发生巨大变化。 “两个集中”的土地供应政策于2月底启动，城市土地流转节奏被打乱。上半年土地交易规模也较去年上半年有所收缩。

CRIC数据显示，全国300个城市商业用地建筑面积9亿平方米，同比下降14%。受热点城市成交比例提升、优质土地集中出让等影响，楼面均价较上季度呈现上升趋势。上半年平均地价达到每平方米3457元，环比上涨38%，同比上涨29%。

从重点监测城市来看，上半年，中西部城市继续领跑。重庆、长沙、郑州、成都等大型土地供应商成交量均突破1200万平方米；杭州等东部热点城市、盐城、上海、广州、南京、温州、济南、天津、苏州等城市土地供应明显增加，成交量已超过去年同期水平。下半年土地供应规模有望大幅提升，全年成交量有望与2020年持平。

地方拍卖热点城市仍集中在长江三角洲地区。徐州、盐城、宁波、杭州、温州、合肥等城市在优质土地出让的带动下，地价率均超过20%。其中，徐州上半年平均成交溢价率高达60%，位居成交量前20名的城市。保费率排名第一。

表：2021年上半年土地出让交易及建设面积

TOP20城市（单位：万平方米，亿元，元/平方米 M)

数据来源：CRIC

受22个城市土地集中供应影响，上半年房地产百强企业投资出现明显拐点，整体先降后升。一季度，房地产投资自去年以来继续保持谨慎。但在土地集中供应的带动下，二季度TOP50房企投资大幅回升，月均投资较一季度增长95%。月投资超过100亿元的房地产企业有16家。例如，万科、华润、融信等房地产企业在核心城市进行了大量投资。

一方面地价持续上涨，另一方面TOP级房地产企业的投资并未减少。在行业集中度不断提高的背景下，不断上涨的土地成本对房地产企业未来的经营管理提出了更高的要求。考虑到下半年土地集中供应城市将进一步扩大，企业投资策略需要重新调整，领先的房地产企业受益最大的是其全国布局和多融资渠道。中小房地产企业或将被迫向非重点城市下沉。优胜劣汰、企业间兼并重组将成为市场常态。

文章来源：《市场周刊》 网址: http://www.sczkzz.cn/zonghexinwen/2021/0629/1819.html

上一篇：全新本田锋范两厢版实车亮相，率先登陆泰国市
下一篇：内衣周刊|品牌市场定位与品牌价格结构关系