西宁各区租赁市场与投资价值分析

01.西宁租赁市场表现

随着近两年城镇化进程不断加快，西宁的租赁住房市场也迎来了全新的发展。尤其是在各项政策的加持下，西宁的住房租赁行业也渐趋规范化。那当下西宁各大板块的租金又呈现出怎样的态势呢？拓虎市场数据对此作出了相关调研。

西宁市各区租赁价格

从区域方面来看，西宁大多数板块的租金都保持在20元/月/㎡左右。然而其中，海湖新区因其新兴商业中心的地位赋能，租金水平高于其他区域板块；尤其是万达广场所在的海湖东片区，平均租金达到了37.3元/月/㎡。而另一方面，由于东川经开区以及南川工业园区距离主城区较远，其租赁市场的关注度并不是特别高。

城北区一直是西宁市区内租赁市场最为活跃的区域，小桥板块以及朝阳板块承载了很多外来务工人员的租赁需求。尤其是小桥大街附近，凭借高性价比、几乎已经成为西宁租赁市场的主力。而朝阳板块之所以平均租金同比出现下跌，其主要原因可能是市场供应增加（周边板块新楼盘相继交房，部分居民搬入新居后将腾出房源对外出租），导致供求失衡。

城西区名校资源丰厚，学区房租赁是整个区域租赁市场的主要来源，其房源也呈现出“房屋年限久远且面积较小”的特征。像虎台小学、新宁路小学等学校周边的房屋租金就会相对更高一些。而城东区由于新兴企业较少，产业人口、流动人口一般，再加上区域内对外租赁的品质小区较少；租赁市场的关注度渐趋下降，这也导致市场租金有所下滑。

综上所述，租金高的房源基本分布在学校、医院、商圈等生活配套齐全的区域板块。据拓虎市场数据调研，目前西宁租赁市场的居住热力集中区主要还是分布在城北区的小桥商圈附近，城西区的万达广场、力盟步行街附近，城中区的香格里拉周边，以及城东区的昆仑路沿线一带。

西宁市各区商圈分布

而另一方面，随着西宁城市的不断拓展，西宁租赁市场的租金也因此出现了明显的分化。

（注：一级投资圈层的范围为东至湟光、西至湟水路、南至香格里拉、北至湟水河。二级投资圈层为柴达木路片区、小桥片区、朝阳片区、南川新区以及城东核心城区。三级投资圈层为东川片区、北川片区、城南新区以及西川片区。）

西宁市投资圈层分布

以万达商圈、城西力盟商圈以及西门商圈为核心的辐射板块，凭借商业配套、教育资源以及住房品质三重优势，成为整个西宁租赁市场上租金最高的板块。这也自然而然地被划分为西宁的“一级投资圈层”。据拓虎市场上数据了解，这一圈层内的平均租金普遍达到了2500元/月以上，很多租客也愿意为绝佳的城市景观和完善便捷的生活配套买单。

其次就是稍微偏离中心繁华地带、却处于城市的发展领域之间的区域板块；我们将其称之为西宁的“二级投资圈层”。这些区域与市中心保持着一定的距离，导致生活的便捷度有所降低；但周围又拥有着自己独立的配套生活圈，能够满足居住者的日常生活所需。比如小桥板块、南川东路板块等。它们的定位恰好符合人数最多的刚需，因此这部分房源往往最好对外出租。然而受限于配套、房屋品质等因素，这一圈层的平均租金大概在1500-2200元/㎡左右。

再者就是图中所显示的诸如城南新区之类的、远离了城市繁华商业地带的区域板块；我们将其归类于“三级投资圈层”。对于一般上班族来说，这样的交通距离会增加他们的通勤成本；因此选择租赁这些区域房源的租客并不多。所以相对“一二级投资圈层”而言，这里的投资升值率和出租率相对会差很多。

一般来说，由于生活配套完善且房屋品质较高，一级投资圈层内的房租会更高一些；这也导致板块内拼租的人群会更多一些。而另一方面，三级投资圈层凭借其租金低廉的优势，也会吸引部分租客去整租。

02.销售均价与投资关系

西宁市的发展离不开外来人口的建设，根据最新数据统计，西宁市共登记流动人口40.28万人，办理居住证的也达到了27.91万人。西宁城区随迁子女就读小学占在校小学生总人数的34.21%，就读初中的占在校初中生总人数的27.34%。其实不用数据证明，我们日常生活中也能够深刻感受到西宁的外地人之多。他们有的做餐饮，有的做农副、有的创企业，为西宁市的发展做出了巨大的贡献。

文章来源：《市场周刊》 网址: http://www.sczkzz.cn/zonghexinwen/2021/0414/1241.html

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